건설사 체감경기는 86.3까지 얼어붙었는데, 서울 분양전망지수 하락 뒤에서 아파트값은 오히려 올랐다
주택산업연구원이 오늘 발표한 9월 아파트 분양전망지수는 전월보다 6.9포인트 낮은 86.3, 서울은 두 달 연속 기준선 100 아래로 내려앉았다. 건설사들이 “앞으로 분양이 잘 안 될 것 같다”고 답한 셈인데, 같은 주 한국부동산원이 발표한 서울 아파트값은 여전히 오름세를 이어갔고, 심지어 건설사들의 분양가격전망지수는 오히려 올랐다. 서울 분양전망지수 하락이라는 헤드라인 뒤에서 실제로는 무슨 일이 벌어지고 있는지, 이 글은 그 어긋난 두 그래프를 나란히 놓고 따라간다.
목차
- 오늘 발표된 서울 분양전망지수 하락, 두 통계가 정반대를 가리켰다
- 심리는 꺾였는데 왜 분양가 전망은 오히려 올랐나
- 서울이 두 달 연속 기준선 아래로 떨어진 진짜 의미
- 지방은 하나의 시장이 아니다
- 대출규제라는 공통분모, 매수자와 건설사가 함께 걸리는 덫
- 이 침체가 몇 년 뒤 공급절벽으로 이어질 수 있는 이유
- 반론과 3가지 시나리오
오늘 발표된 서울 분양전망지수 하락, 두 통계가 정반대를 가리켰다
주택산업연구원이 매달 발표하는 주택사업경기전망지수(HSSI)는 회원 건설사들에게 “다음 달 분양 경기를 어떻게 보느냐”를 묻는 심리 지표다. 100을 넘으면 긍정 응답이 많다는 뜻이고, 100 밑이면 그 반대다. 9월 조사(8월 19~28일 시행) 결과 전국 평균은 86.3으로 전월보다 6.9포인트 떨어졌다. 수도권은 88.5에서 84.0으로 4.5포인트, 비수도권은 94.2에서 86.8로 7.4포인트 하락했다. 지역별로는 서울 93.9(-3.4p), 경기 83.9(-3.6p), 인천 74.1(-6.5p)로 수도권 세 곳 모두 두 달 연속 기준선을 밑돌았다. 이번 조사에서 가장 먼저 눈에 띄는 것이 바로 이 서울 분양전망지수 하락이다.
그런데 같은 시점 한국부동산원이 발표한 9월 첫째 주 주간 아파트가격동향에서는 전혀 다른 그림이 나왔다. 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.22% 올라 상승세를 유지했고, 전세가격도 0.21% 상승했다. 강남 11개구는 0.09% 상승에 그쳤지만 강북 14개구는 0.36% 올라 성북구(0.54%)·중랑구(0.52%)·노원구(0.50%) 등이 여전히 서울 평균을 끌어올렸다. 건설사들의 사업 심리는 얼어붙는데, 실제 거래되는 아파트값은 같은 주에도 오른 것이다.
두 통계는 조사 대상도, 측정하는 것도 다르다. HSSI는 “앞으로 한 달”을 내다보는 공급자의 기대 심리이고, 부동산원 통계는 “지난 한 주”에 실제로 체결된 거래의 결과다. 하나는 미래에 대한 전망, 다른 하나는 과거에 대한 기록이라는 점에서 애초에 같은 방향으로 움직일 이유가 없을 수도 있다. 다만 두 지표가 이렇게 뚜렷하게 엇갈리는 시기라면, 그 간극 자체가 지금 시장에서 벌어지는 일을 이해하는 단서가 된다. 이 어긋남이 이번 글의 출발점이다.
여기에 조사 시점의 문제도 있다. 이번 HSSI 조사는 8월 19일부터 28일까지 진행됐다. 9월 첫째 주에 나온 서울 아파트값 상승 소식은 애초에 이번 조사에 반영될 시간조차 없었다는 뜻이다. 건설사들이 응답한 시점과 부동산원이 가격을 집계한 시점 사이에 열흘 남짓의 간극이 있는 셈이어서, 두 통계를 같은 시점의 스냅숏으로 단순 비교하는 데는 애초에 한계가 있다는 점도 함께 짚어둘 만하다.
심리는 꺾였는데 왜 분양가 전망은 오히려 올랐나
더 흥미로운 대목은 주택산업연구원이 함께 발표하는 다른 두 지수다. 분양가격전망지수는 108.8로 전월보다 1.2포인트 올랐다. 건설사에게 “다음 달 분양가를 낮출 것인가”를 물었을 때 “아니오, 오히려 올리겠다”는 응답이 늘었다는 뜻이다. 미분양물량전망지수는 105.9로 전월보다 무려 14.9포인트 급등했다. “재고가 더 쌓일 것 같다”는 응답이 한 달 만에 크게 늘었다는 얘기다.
이 세 지수를 나란히 놓으면 앞뒤가 안 맞는 조합이 보인다. “팔릴 것 같지 않다”(86.3, 하락)와 “재고는 더 쌓일 것 같다”(105.9, 급등)는 같은 방향이지만, “그래도 값은 낮추지 않겠다”(108.8, 상승)는 정반대 방향이다.
수요가 줄어든다고 믿으면서 가격을 지키겠다는 것은 통상적인 수요·공급 반응이 아니다. 오히려 이는 건설사들이 수요 위축에 가격 인하로 대응하는 대신 분양 물량 자체를 조절하는 쪽을 택하고 있다는 신호에 가깝다. 실제로 9월 조사에서 분양물량전망지수도 97.1로 전월보다 9.0포인트 뛰었는데, 이는 “이번 달엔 계획된 물량을 내놓겠다”는 응답이 늘었다는 뜻이어서, 단기 분양은 늘리되 가격 저항이 큰 곳은 뒤로 미루는 선별적 공급 전략으로 해석하는 편이 더 설명력이 있다.
값을 낮춰 파는 대신 시기를 고르는 쪽을 택했다는 뜻이고, 이는 소비자 입장에서는 ‘침체’가 아니라 ‘대기’로 체감될 가능성이 크다. 분양가를 낮추는 건설사가 거의 없다는 사실은, 이번 지수 하락을 “곧 값이 떨어질 신호”로 오독하기 쉽다는 점에서도 짚어둘 필요가 있다.
서울이 두 달 연속 기준선 아래로 떨어진 진짜 의미
서울의 HSSI 흐름만 따로 떼어 보면 낙폭이 도드라진다. 7월 114.3으로 기준선을 훌쩍 넘었던 지수가 8월 97.3으로 내려앉았고, 9월엔 93.9로 한 번 더 밀렸다. 두 달 사이 20포인트 넘게 빠진 셈이다. 주택산업연구원은 이 하락의 배경으로 “수도권을 중심으로 강화된 대출 규제와 금리 상승이 맞물리며 자금조달 부담이 커졌고, 부동산 세제개편의 불확실성과 높은 분양가격이 사업자들의 기대심리를 위축시켰다”고 설명했다.
다만 이 숫자를 “서울 분양시장이 지방 수준으로 나빠졌다”는 뜻으로 읽는 것은 과장이다. 93.9는 전국 17개 시도 가운데 여전히 가장 높은 수치이고, 인천(74.1)이나 경기(83.9)보다 10포인트 이상 높다. 100을 밑돈다는 것은 “낙관보다 비관이 조금 더 많다”는 뜻일 뿐, 급격한 붕괴를 의미하지 않는다.
오히려 주목할 지점은 낙폭의 방향이다. 7월에서 8월로 넘어오며 17.0포인트나 빠졌던 지수가, 8월에서 9월 사이에는 3.4포인트 하락으로 낙폭이 크게 줄었다. 하락이 이어지고는 있지만 속도 자체는 완만해지고 있는 셈이다. 헤드라인만 보면 “서울도 무너진다”로 읽히기 쉽지만, 데이터가 말하는 서울 분양전망지수 하락의 실체는 “여전히 가장 낙관적인 지역에서 낙관의 폭이 좁아지고 있다”는 쪽에 더 가깝다. 두 달 연속 기준선 아래라는 사실 자체보다, 그 낙폭이 줄어들고 있다는 방향성이 다음 달 지표를 예상하는 데 더 유용한 단서일 수 있다.
지방은 하나의 시장이 아니다
전국 평균 86.8(비수도권)이라는 숫자는 지역 간 격차를 완전히 가려버린다. 9월 조사에서 전남은 88.9에서 60.0으로 한 달 만에 28.9포인트 급락했다. 제주도 25.0포인트, 경남은 18.2포인트, 강원은 11.7포인트 떨어졌다. 반면 부산은 72.2에서 82.4로 10.2포인트 올랐고, 대구도 78.3에서 86.4로 8.1포인트 상승했다. 같은 ‘비수도권’으로 묶이지만 한쪽은 붕괴, 다른 한쪽은 반등이라는 정반대 흐름이 한 달 사이 동시에 벌어진 것이다.
배경에는 준공 후 미분양(이른바 ‘악성 미분양’)의 지역 편중이 있다. 7월 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 약 2만9000가구로, 이 가운데 약 85%가 비수도권에 몰려 있다. 문제는 이 재고가 전남·경남·강원처럼 특정 지역에 더 집중돼 있다는 점이다.
“지방 부동산은 침체”라는 한 줄 요약은 이런 지역 편차를 지워버리고, 실제로는 좋아지고 있는 부산·대구까지 함께 비관적으로 보이게 만든다. 서울 분양전망지수 하락이 전국 평균 하락을 이끈 것처럼 보도되는 것과 비슷하게, 지방 미분양 위기를 다룰 때도 전국 평균 대신 시도별 수치를 따로 봐야 하는 이유가 여기에 있다.
미분양이 쌓인다고 해서 모든 지방 건설사가 같은 타격을 받는 것도 아니다. 준공 후 미분양은 이미 지어진 집이 안 팔린 채 남아 있는 경우를 뜻하는데, 이 재고가 특정 지역에 쌓여 있다는 것은 그 지역 건설사의 자금 회수가 지연된다는 뜻이지, 전국의 모든 건설사가 같은 강도로 타격을 받는다는 뜻은 아니다. 부산·대구처럼 지수가 반등한 지역의 건설사들에게는 오히려 지금이 사업을 서두를 유인이 될 수 있다.
대출규제라는 공통분모, 매수자와 건설사가 함께 걸리는 덫
서울 HSSI 하락의 배경으로 주택산업연구원이 첫손에 꼽은 것은 대출 규제다. 지난해 6월 27일 대책으로 수도권·규제지역 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한됐고, 10월 15일 대책에서 규제가 한 번 더 강화됐다. 현재 15억~25억원 구간 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출이 나온다. 이호일 대한건설정책연구원 부연구위원은 이번 조사 결과에 대해 “LTV, DSR 등 기존 대출규제가 유지되고 있어 신규공급 확대가 분양 흥행으로 이어진다고 단정하기 어렵다”며 “민간 부문의 공급 동력 회복이 핵심 과제”라고 지적했다.
흥미로운 점은 이 규제가 수요자와 공급자 양쪽에 같은 방향으로 작동한다는 것이다. 매수자 입장에서는 대출 한도가 줄어드니 살 수 있는 집의 가격대가 좁아지고, 건설사 입장에서는 그 매수자가 줄어드니 분양이 흥행할지 자신할 수 없어진다.
결국 LTV·DSR 규제는 ‘집값을 잡는 정책’이면서 동시에 ‘분양 심리를 얼리는 정책’이기도 한 셈이다. 이 레버리지 제약이 실제로 특정 가격대 실수요자에게 어떻게 작동하는지, 그리고 규제지역과 비규제지역 사이에 대출 한도가 얼마나 벌어지는지는 이전에 다룬 5억 아파트인데 왜 대출은 2억뿐일까 — LTV·DTI·DSR 가이드에서 구조를 자세히 짚은 바 있다. 대출 규제라는 하나의 축이 매수자의 지갑과 건설사의 계산기를 동시에 조이고 있다는 점을 함께 보면, 이번 서울 분양전망지수 하락이 단순한 심리 위축이 아니라 정책이 만든 구조적 결과라는 게 더 뚜렷해진다.
여기에 부동산 세제개편의 불확실성도 겹친다. 종합부동산세·양도소득세 개편 논의가 진행 중인 가운데, 최근에는 비거주 1주택자 종부세 기본공제를 9억원에서 12억원으로 되돌리는 유턴이 있었던 것처럼 정책 방향이 최근 몇 달 새 여러 차례 바뀌었다. 세금이 어떻게 확정될지 모르는 상태에서 분양가를 책정하고 사업 일정을 짜야 하는 건설사 입장에서는, 대출 규제와 세제 불확실성이 동시에 겹치며 몸을 사릴 이유가 늘어난 셈이다.
이 침체가 몇 년 뒤 공급절벽으로 이어질 수 있는 이유
지금 당장은 서울 아파트값이 오르고 있으니 이 심리 위축이 큰 문제로 안 보일 수 있다. 하지만 분양 심리와 실제 공급 사이에는 시차가 있다. 분양전망지수가 낮다는 것은 건설사들이 분양 시점을 늦추거나 사업 규모를 줄인다는 뜻이고, 분양이 줄면 2~3년 뒤 착공이 줄고, 착공이 줄면 다시 2~3년 뒤 준공(입주)이 준다. 오늘의 심리 지표는 결국 몇 년 뒤 입주 물량의 선행 신호로 작동할 수 있다.
더구나 이번 조사에서 건설사들이 “분양가는 낮추지 않겠다”는 응답을 함께 내놓았다는 점을 앞서 살펴봤다. 물량은 줄이되 가격은 지키겠다는 조합이 실제 공급 계획에 반영된다면, 지금의 심리 위축이 실수요자에게 ‘집값 하락’이 아니라 ‘몇 년 뒤 공급 감소’로 돌아올 가능성이 있다는 뜻이다.
물론 이는 지금 시점의 추론이지 확정된 결과는 아니다. HSSI는 설문 조사이기 때문에 실제 분양·착공 실적으로 이어지지 않고 되돌아가는 경우도 있고, 대출 규제나 세제가 앞으로 어떻게 바뀌느냐에 따라 건설사들의 계획도 다시 바뀔 수 있다. 다만 서울처럼 이미 공급이 빠듯한 지역에서 이런 패턴이 반복된다면, 그 결과는 몇 년의 시차를 두고 시장에 나타날 가능성이 크다.
이 시차 구조를 놓치기 쉬운 이유는 분양이 줄어드는 시기와 실제 입주 물량이 줄어드는 시기 사이에 보통 몇 년의 공백이 있기 때문이다. 그 공백 동안에는 지금처럼 아파트값이 오르든 내리든 당장 체감되는 변화가 크지 않을 수 있다. 하지만 그 공백이 끝나는 시점에 맞춰 공급이 실제로 줄어 있다면, 그때 가서 뒤늦게 “왜 물량이 없느냐”고 묻는 상황이 반복될 위험이 있다.
반론과 3가지 시나리오
이 글의 해석에는 몇 가지 반론이 가능하다. 첫째, HSSI는 회원사 대상 설문일 뿐 실제 계약이나 착공 데이터가 아니어서 선행성이 그리 강하지 않다는 지적이 있다. 둘째, 분양가격전망지수 상승은 건설공사비지수가 7월 138.59(잠정치)로 사상 최고치를 기록한 데 따른 원가 반영일 뿐, 반드시 ‘전략적 가격 방어’로 볼 필요는 없다는 반론도 가능하다. 셋째, 서울 아파트값 상승은 강북 외곽 중심이라 강남권 고가 시장의 냉각과는 별개로 움직이고 있어, 심리지표 하나로 서울 시장 전체를 설명하기는 어렵다는 시각도 있다.
이를 종합하면 앞으로 시장은 대략 세 갈래로 갈릴 수 있다. 첫째, 대출 규제와 세제가 그대로 유지되는 시나리오에서는 건설사들의 선별적 공급 전략이 이어지며 지금의 하락세가 완만하게 지속되고, 물량이 줄어든 지역부터 몇 년 뒤 공급 부족이 가시화될 가능성이 있다.
둘째, 세제개편 불확실성이 해소되고 금리 상승세가 진정되는 시나리오에서는 9월을 저점으로 심리가 반등하고 분양 물량도 정상화될 수 있다. 셋째, 지방의 양극화가 더 심해지는 시나리오에서는 전남·제주·경남처럼 이미 무너진 지역의 미분양이 눈덩이처럼 불어나는 동시에 부산·대구 같은 반등 지역은 별도의 국지적 강세를 이어가, ‘지방 부동산’이라는 하나의 카테고리로는 더 이상 설명이 안 되는 상황이 굳어질 수 있다.
세 시나리오 모두에서 공통적으로 지켜볼 지표는 다음 달 HSSI의 서울·수도권 반등 여부, 분양가격전망지수와 미분양물량전망지수의 동반 여부, 그리고 한국부동산원 주간 아파트가격동향에서 강남·강북 격차가 좁혀지는지다.
결국 오늘 발표된 서울 분양전망지수 하락은 “시장이 꺾였다”는 단순한 결론보다, “건설사들이 값을 지키며 물량을 조절하는 국면에 들어섰다”는 쪽에 더 가깝다. 심리 지표 하나만으로 시장의 방향을 단정하기보다는, 앞으로 몇 달간 발표될 분양가·미분양 지표와 실제 거래가격을 함께 놓고 지켜볼 필요가 있다.
본 글은 투자 권유가 아니라 참고용 정보이며, 부동산 투자는 지역별 규제와 개인 상황에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 투자 결정은 반드시 최신 공식 자료와 전문가 상담을 거쳐 신중하게 내리시기 바랍니다.