서울 아파트 거래량은 지난 7월 5852건에서 8월 3443건으로 줄었습니다. 두 달 사이 41.2% 감소입니다. 그런데 같은 8월, 서울의 아파트 매매수급지수는 114.4를 기록했습니다.
114.4는 2021년 9월(125.3) 이후 5년 만에 가장 높은 값입니다. 기준선 100을 넘으면 수요가 공급을 앞선다는 뜻으로 읽힙니다. 그래서 여러 매체가 이를 “매수심리 5년 만에 최고”로 전했습니다.
보통 이 두 문장은 한자리에 놓이지 않습니다. 사려는 사람이 많으면 거래가 늘어야 자연스럽기 때문입니다. 그런데 올해 8월 서울에서는 정반대 일이 벌어졌습니다.
미리 말씀드리면 결론은 두 가지입니다. 매매수급지수는 사려는 사람의 수를 세는 지표가 아니고, 거래 건수 쪽 숫자도 아직 확정값이 아닙니다.
목차
- 같은 8월에 나온 정반대의 두 숫자
- 매매수급지수 114.4는 이렇게 만들어진다
- 같은 114.4를 만드는 조합이 여러 개다
- 서울 아파트 거래량 숫자는 아직 확정되지 않았다
- 하나의 평균 안에 정반대의 두 시장이 있다
- 가격은 오르는데 거래가 얇아진다는 것
- 헷갈리기 쉬운 두 지표를 가르는 법
- 지수 옆에 같이 놓고 봐야 할 숫자들
같은 8월에 나온 정반대의 두 숫자
한국부동산원이 집계한 8월 서울 아파트 매매수급지수는 114.4입니다. 이 지수는 0에서 200 사이로 표시되고 100이 중립입니다. 서울 지수는 지난해 5월 100을 찍은 뒤 지금까지 그 아래로 내려온 적이 없습니다.
16개월째 이어진 수요 우위입니다. 2021년 8월에는 127.5까지 올랐던 적이 있고, 그 직후인 9월의 125.3이 이번 114.4 직전의 고점입니다.
권역별로 보면 격차가 더 큽니다. 성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원구가 묶인 동북권은 121.2로 서울에서 가장 높았습니다.
반대쪽 동남권은 102.6입니다. 강남·서초·송파·강동구가 여기에 들어갑니다. 서울 평균 114.4는 이 두 값 사이 어딘가에 놓인 숫자입니다.
거래 쪽은 방향이 완전히 반대입니다. 서울시 부동산정보광장 집계로 7월 5852건이던 아파트 매매가 8월 3443건으로 내려앉았습니다.
9월은 더 얇습니다. 9월 1일부터 23일까지 서울 전체에서 신고된 아파트 매매는 1218건입니다. 자치구 단위로 내려가면 숫자는 더 작아집니다.
강남구는 7월 162건에서 8월 90건, 9월 29건으로 줄었습니다. 서초구는 134건에서 82건, 52건 순입니다.
강북 쪽도 사정이 다르지 않습니다. 성북구는 321건에서 175건, 78건으로 줄었고 노원구는 4월 1020건에서 7월 734건, 8월 486건, 9월 72건까지 내려왔습니다.
지수만 보면 달아오르는 시장이고, 거래 건수만 보면 멈춘 시장입니다. 답의 절반은 산식 안에 있습니다.
매매수급지수 114.4는 이렇게 만들어진다
한국부동산원은 전국주택가격동향조사 안내에서 수급동향의 산출식을 공개하고 있습니다. 표본이 속한 단지별 동향을 조사자들이 5점 척도로 답하고, 그 응답 구성비를 식에 넣는 방식입니다.
5점 척도의 문항은 ①매도문의 많음 ②매도문의 다소 있음 ③비슷 ④매수문의 다소 있음 ⑤매수문의 많음입니다. 한 단지에 대해 어느 쪽 문의가 더 많은지를 묻는 구조입니다.
산식은 이렇습니다. 수급동향 = 100 − 1×① − 0.5×② + 0.5×④ + 1×⑤. 각 번호 자리에는 그 응답이 차지한 백분율이 들어갑니다.
여기서 먼저 눈에 띄는 것이 ③입니다. ‘비슷’의 가중치는 0입니다. 식에 아예 등장하지 않습니다.
두 번째로 눈에 띄는 것은 문의 건수가 어디에도 없다는 점입니다. 몇 사람이 물어봤는지, 몇 건이 계약으로 이어졌는지는 이 식의 입력값이 아닙니다.
들어가는 것은 오직 매도 쪽과 매수 쪽 중 어느 쪽이 더 많더냐는 방향 판정의 구성비뿐입니다. 크기가 아니라 방향만 재는 저울인 셈입니다.
이 차이가 왜 중요한지는 ③의 가중치 0에서 드러납니다. 매도문의도 매수문의도 뚝 끊긴 단지를 한번 생각해 보십시오.
그 단지의 응답은 어느 쪽도 많지 않으니 ‘비슷’이 됩니다. 그리고 ‘비슷’은 가중치가 0이라 지수를 한 칸도 끌어내리지 않습니다.
즉 거래가 사라진 단지는 지수를 떨어뜨리지 않습니다. 양쪽이 다 활발한 단지와 양쪽이 다 사라진 단지가 같은 칸에 들어가 같은 대접을 받습니다.
분모가 ‘문의의 총량’이 아니라 ‘응답한 단지의 수’이기 때문에 생기는 일입니다. 분모를 이렇게 잡으면 시장이 얼어붙어도 지수는 중립을 지킵니다.
같은 114.4를 만드는 조합이 여러 개다
산식을 거꾸로 풀면 더 분명해집니다. 114.4라는 결과를 만드는 응답 구성은 하나가 아닙니다. 성격이 전혀 다른 여러 조합이 같은 값을 냅니다.
예를 들어 전체 응답의 14.4%가 ⑤매수문의 많음이고 나머지 85.6%가 전부 ③비슷이라면, 100에 14.4를 더해 114.4가 나옵니다.
반대로 ⑤가 한 건도 없어도 됩니다. 28.8%가 ④매수문의 다소 있음이고 나머지 71.2%가 ③비슷이어도 0.5 곱하기 28.8이 14.4라 결과는 똑같이 114.4입니다.
앞쪽은 일부 단지에서 매수세가 확실히 앞선 그림입니다. 뒤쪽은 어느 단지도 확실하다고는 말하지 못했지만 매도 쪽 문의가 그보다 더 없었던 그림입니다.
여기에 한 가지를 더 얹으면 핵심에 닿습니다. 매도 쪽 응답이 줄어드는 경로는 두 갈래입니다. 매수세가 세지거나, 팔려는 매물 자체가 사라지거나입니다.
산식은 이 둘을 구분하지 못합니다. ①과 ②의 구성비가 내려가면 이유가 무엇이든 지수는 올라갑니다. 매물이 없어져도 지수는 올라간다는 뜻입니다.
서울신문이 전한 노원구 공인중개사의 말이 이 대목과 겹칩니다. 문의는 있는데 이미 값이 많이 뛰어 선뜻 매수로 이어지지 못한다는 설명이었습니다.
문의가 계약으로 넘어가지 않으면 거래 건수는 늘지 않습니다. 그런데 매수문의가 더 많다는 응답은 그대로 지수에 반영됩니다. 괴리가 생기는 자리가 바로 여기입니다.
서울 아파트 거래량 숫자는 아직 확정되지 않았다
괴리의 나머지 절반은 거래 쪽에 있습니다. 서울 아파트 거래량 통계에는 대부분의 기사가 짚지 않고 넘어가는 성질이 하나 있습니다.
서울시 부동산정보광장의 아파트 거래 현황은 실거래 신고 자료를 그날그날 쌓아 보여줍니다. 계약이 맺어진 달에 기록되지만, 화면에 반영되는 시점은 신고가 접수된 뒤입니다.
부동산 거래 신고 기한은 계약일로부터 30일입니다. 8월에 맺은 계약은 9월 말까지 신고하면 됩니다.
그래서 최근 달의 숫자는 조회할 때마다 달라집니다. 이것은 추정이 아니라 기록으로 확인되는 사실입니다.
8월 서울 아파트 거래량을 조회 시점별로 늘어놓으면 이렇습니다. 9월 10일 시점에 2887건, 9월 14일에 3046건, 9월 23일에 3443건이었습니다.
13일 만에 556건, 19.3%가 늘었습니다. 같은 기간 7월 수치는 5829건에서 5852건으로 23건, 0.4% 느는 데 그쳤습니다.
7월은 이미 신고 기한이 지나 사실상 마감된 달이고, 8월은 아직 채워지는 중인 달입니다. 두 달을 같은 잣대에 올려 뺄셈을 하면 감소폭은 실제보다 크게 나옵니다.
41.2%라는 감소율은 9월 23일 조회 기준으로 계산된 값입니다. 8월 신고가 9월 30일까지 더 들어오면 이 숫자는 내려갑니다.
9월 1218건은 사정이 더합니다. 9월 계약분의 신고 기한은 10월 말까지라 이 숫자는 앞으로 한 달 넘게 계속 커집니다.
실제로 9월 14일 시점의 9월 누계는 449건이었습니다. 그것이 9일 뒤에 1218건이 됐습니다. 같은 달을 두 번 조회했는데 값이 세 배 가까이 불어난 것입니다.
거래가 크게 줄어든 흐름 자체를 부정하기는 어렵습니다. 다만 ‘반토막’이라는 표현이 붙는 정확한 폭은 10월이 지나야 확정됩니다.
하나의 평균 안에 정반대의 두 시장이 있다
두 번째 겹으로 넘어가 보겠습니다. 서울 평균 114.4는 성격이 다른 시장을 한 그릇에 담아 낸 값입니다.
동북권 121.2와 동남권 102.6은 18.6포인트 차이가 납니다. 동북권은 2021년 8월 134.6 이후 5년 만에 가장 높은 수준이기도 합니다.
그런데 거래 건수를 보면 두 권역이 갈라지지 않습니다. 둘 다 줄었습니다. 그것도 지수가 높은 쪽이 더 많이 줄었습니다.
8월 감소율을 계산해 보면 강남구는 7월 대비 44.4% 줄었고 성북구는 45.5% 줄었습니다. 매수심리가 가장 강하다는 권역의 자치구가 더 크게 빠진 것입니다.
서초구는 38.8%, 노원구는 33.8% 감소했습니다. 네 자치구의 감소폭 순서는 지수의 높낮이 순서와 전혀 맞아떨어지지 않습니다.
같은 거래 감소인데 이유는 정반대라는 것이 서울신문 보도의 핵심이었습니다. 강남은 더 떨어질까 봐, 강북은 매물이 없어서 멈췄다는 것입니다.
강남 쪽에서는 세제 개편안 발표 이후 급매물이 나오는데도 매수자가 더 지켜보자며 계약을 미루는 것으로 전해집니다. 세제안은 아직 국회에서 논의 중이라 내용이 바뀔 여지도 남아 있습니다.
이 경우 매도문의는 오히려 늘어납니다. ①과 ②의 구성비가 올라가니 지수는 내려갑니다. 동남권 102.6이 서울에서 가장 낮은 이유가 여기에 있습니다.
강북 쪽은 정반대 경로입니다. 팔려는 사람이 나오지 않으니 매도문의가 줄고, 남은 응답은 매수 쪽으로 기웁니다. 지수는 올라갑니다.
거래가 멈췄다는 결과는 같은데 지수는 한쪽만 끌어올립니다. 지수가 재는 것이 거래의 성사가 아니라 문의의 방향이기 때문입니다.
가격은 오르는데 거래가 얇아진다는 것
세 번째 겹은 가격입니다. 올해 1월부터 9월 둘째 주까지 서울 아파트 매매가격은 평균 7.94% 올랐습니다.
권역별로 쪼개면 동북권이 10.12%, 동남권이 3.52%입니다. 동북권의 상승폭이 동남권의 세 배에 가깝습니다.
성북구만 떼어 보면 14.01%입니다. 그런데 앞서 본 대로 성북구의 8월 거래는 7월 대비 45.5% 줄었습니다.
가격이 가장 많이 오른 곳에서 거래가 가장 많이 줄었습니다. 이 조합은 수요가 터져 나온 시장의 모습과는 거리가 있습니다.
KB부동산 집계로 8월 서울 강북 14개 구 아파트 매매 중위가격은 10억 167만원이었습니다. 2008년 12월 이후 처음으로 10억원 선을 넘었습니다.
실거래 사례도 눈에 띕니다. 노원구 월계동 월계센트럴아이파크 전용 59.99㎡가 9월 7일 11억원에, 상계동 포레나노원 전용 84.97㎡가 8월 26일 14억원에 팔렸습니다.
도봉구 창동 북한산아이파크5차 전용 84.45㎡는 9월 13일 10억 8000만원에 거래됐습니다. 이런 최고가 신고가 쌓이면서 중위가격이 밀려 올라갑니다.
여기서 짚어야 할 구조가 하나 있습니다. 거래가 얇아지면 가격 통계에 들어가는 표본도 함께 얇아진다는 점입니다.
노원구에서 9월에 신고된 매매는 72건입니다. 4월의 1020건과 견주면 14분의 1 수준입니다.
적은 건수로 만들어진 가격이 지표에 반영되고, 그 가격을 본 집주인은 더 버팁니다. 매물이 더 줄면 수급지수는 또 올라갑니다.
다만 이 고리가 언제까지 이어질지, 가격이 어디로 갈지는 이 글이 답할 영역이 아닙니다. 산식이 말해 주는 것은 지수를 그렇게 읽으면 안 된다는 데까지입니다.
헷갈리기 쉬운 두 지표를 가르는 법
실무에서 자주 섞이는 지표가 하나 더 있습니다. 한국부동산원의 매매수급지수와 KB부동산의 매수우위지수는 서로 다른 통계입니다.
이름이 비슷하고 둘 다 0에서 200 사이, 100이 기준이라 더 헷갈립니다. 그러나 만드는 기관과 응답자가 다릅니다.
부동산원 지수는 조사자가 표본 단지별 동향에 5점 척도로 답한 결과를 앞의 산식에 넣어 만듭니다. 아파트 표본은 월간 3만 7천여 호 규모로 안내돼 있습니다.
KB 매수우위지수는 회원 공인중개사를 대상으로 한 설문 집계입니다. 100을 넘으면 매수자가 많고, 밑돌면 매도자가 많다는 뜻으로 읽습니다.
지수 옆에 같이 놓고 봐야 할 숫자들
그렇다면 무엇을 함께 보면 될까요. 산식에서 빠져 있는 것을 채워 넣으면 됩니다.
첫째는 매물 재고입니다. 지수가 오르는 동안 매물 건수가 줄고 있었다면, 그 상승분은 수요가 아니라 공급 쪽에서 나왔을 가능성이 큽니다.
둘째는 같은 조회 시점끼리 맞춰 비교한 서울 아파트 거래량입니다. 서로 다른 날 조회한 값을 빼면 감소폭이 부풀려집니다.
셋째는 권역별·자치구별 분해입니다. 서울 하나로 묶인 평균은 정반대로 움직이는 두 시장을 가려 버립니다.
넷째는 가격 통계의 표본 두께입니다. 건수가 극단적으로 적은 달의 가격은 그 자체로 흔들림이 큽니다.
다섯째는 자금 조달 여건입니다. 문턱이 어느 정도인지에 따라 문의가 계약으로 넘어가는 비율이 달라집니다. 이 부분은 한도를 직접 계산해 본 글에서 따로 다뤘습니다.
정책 환경도 관망을 길게 만드는 축입니다. 정부는 9월 17일 토지거래허가구역 내 실거주 의무 유예 기간을 내년 말까지 다시 연장했습니다.
가격 지표가 오래 한 방향으로 움직여 온 흐름은 주간 가격 지수의 장기 흐름을 정리한 글에서 다뤘습니다. 이번 글은 그 가격 지표 옆에 놓인 수급지수가 어떻게 계산되는지를 따로 떼어 본 것입니다.
공급 쪽 비용 구조가 궁금하다면 사업비 검증 절차를 짚은 글이 참고가 됩니다. 그 글이 짓는 쪽의 셈법이라면, 이 글은 다 지어진 아파트가 손바뀜하는 단계의 지표입니다.
가계 쪽 제도 변화를 함께 보고 싶다면 같은 날 함께 올린 근로자 공제 기사도 참고하실 수 있습니다.
지표의 원자료는 한국부동산원 전국주택가격동향조사 산출식 안내에서 직접 확인할 수 있습니다.
거래 건수는 서울부동산정보광장 아파트 동향에서 조회일을 바꿔 가며 비교해 보시면 이 글의 내용이 그대로 재현됩니다.
정리하면 이렇습니다. 8월 매매수급지수 114.4는 사실이고, 서울 아파트 거래량이 크게 줄어든 것도 사실입니다.
두 문장이 부딪히지 않는 이유는 지수가 거래의 양이 아니라 문의의 방향을 재기 때문입니다. 매물이 사라져도 지수는 올라갑니다.
그리고 거래 건수 쪽 숫자는 신고가 쌓이는 중이라 조회 시점마다 달라집니다. 41.2%라는 감소율은 9월 23일 조회 기준의 잠정값입니다.
헤드라인 숫자를 볼 때 어느 기관 통계인지와 조회 기준일을 함께 확인하는 것만으로도 오독의 상당 부분이 걸러집니다.
본 글은 투자 권유가 아니라 참고용 정보입니다. 인용한 수치는 각 기관의 발표·집계 시점 기준이며, 이후 신고가 추가되거나 통계가 정정되면 값이 달라질 수 있습니다.
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